冷库规模持续攀升，空置率居高不下

租金持续下行，行业运营压力持续加大

运营能力日益成为冷链行业竞争的关键

在第二十一届全国冷链大会上，中粮科工（北京）商业管理有限公司总经理姜宇鹏以《破局存量·运营增效——新形势下冷链产业园运营赋能的新理念与实践》为题，系统分享了对存量困局的研判、从仓储到产业生态的运营路径，以及在逆势突围中的实践成果。

01 形势研判，存量时代的冷链之困境

当前冷链行业核心矛盾，已从“有没有冷库”转向“能不能用好冷库”。冷库规模持续攀升，硬件已成规模，但空置率居高不下，“重建设、轻运营”矛盾集中显现，租金持续承压，仓租难以覆盖投资回报。

内卷困境的根源是供给结构、产品形态与资产属性的因素。表层是供给集中放量，需求增速跟不上库容投放；核心是产品与需求错配，静态冻库的单一业态、单一“租库”服务导致同质化降价抢客，而有供应链需求的客户却找不到合适仓；底层是资产属性决定内卷，收入高度依赖仓租，重资产长周期，空置即亏损，能耗、人工成本刚性上涨，单纯做“房东”难以为继。

由此带来的是，大量园区建成后面临空置压力，各地冷链枢纽多为单点孤岛、彼此割裂，传统“收租金”物业模式难以释放资产价值，行业重心正由“建设”向“运营”延伸，运营能力日益成为冷链行业竞争的关键。

02 运营赋能，从仓储到产业生态

面对存量困局，需要彻底打破单一仓租盈利模式，从“房东思维”转向“运营赋能”

运营赋能模式则构建

“仓储租赁 + 增值作业 + 商贸对接 + 供应链服务 + 供应链金融”

五级增值体系

将库内加工、分拣调度、统仓共配、能源托管等细节作业转化为增值服务，实现从 “靠租金盈利” 向 “靠运营增效” 转型。

03 破局实践，逆势突围案例

从资产管理到项目落地，中粮科工商管公司已形成全国化运营版图。目前，公司总运营面积130万平方米，资产管理规模超100亿元；几十家合作大客户，涵盖平台电商、互联网零售、省市交通客运集团、供应链服务、餐饮、食品及快销品、贸易商等类型企业，包括美团、福悦家、保利、中国外运、京东等。

凭借运营前置、以商招商、资源先行

多个重点项目实现逆势突围

其中，沈阳中德开国际物流园和武汉航发智慧物流园，是“未交付先满园”的典型样本。

沈阳中德开国际物流园

国家“十四五”首批25个国家级物流枢纽建设项目之一，东北首个智慧陆港，规划面积10余万平方米，构建“两区七中心”，依托中欧班列打造“公铁海航”多式联运体系，获中国仓储与配送协会“五星级冷链集配中心建设培育企业”。

园区尚未正式交付，实际入驻率已达59%

武汉航发智慧物流园

武汉黄陂区，紧邻天河机场，总投资14.13亿，总建面38万平米，分两期建设；集常温/冷链仓储、流通加工、城市配送、综合服务四位一体，全国冷链集配中心、武汉都市圈跨境电商转运中心、“平急两用”城郊大仓。项目2024年10月开工，一期约11万平方米，2026年竣工交付。

园区签约合同面积占比已达52.5%，且全部发生在建设期

在行业整体承压、园区招商普遍艰难的背景下，沈阳中德开国际物流园和武汉航发智慧物流园却在尚未正式交付时实现逆势突围。答案，正藏在一套可复制的运营打法中。

如何逆势突围？

招商节奏：运营及招商前置，建设期锁客，交付即运营

客户结构：龙头引领、中小跟进，以商招商，生态自生长

收益结构：仓租之外，叠加作业、加工、商贸收益，多元抗风险

资源导入：中粮产业链+渠道+产地货源，帮客户做大生意

管控方式：团队下沉一线，参与库内作业与现场调度，做真正运营者

04 携手共赢，模式与展望

“我们不只是策划者，更是一线践行者。”

这不仅是中粮科工商管公司的角色定位，更是运营团队对行业的郑重承诺。

中粮科工（北京）商业管理有限公司携手与业主深度协同合作，依托双方资源互补、专业能力互通的优势，持续夯实冷链园区运营、产业导入、项目落地能力，共建冷链产业生态。

未来，公司将持续深化轻资产运营模式，携手合作伙伴持续盘活存量冷链资产，推动传统仓储园区升级为产业价值枢纽，助力国内冷链行业高质量可持续发展。