近期，央行3000亿元保障性住房专项再贷款全面落地、五大部委联动出台楼市长效调控政策，房地产行业正式进入“增量收缩、存量激活、保障补位”全新周期。地产端供需结构巨变，直接传导至下游中央空调赛道，行业告别新房开发单一拉动逻辑，呈现 “新房配套承压、保交楼托底、城市更新与存量家装爆发” 的分化格局。

最新监测数据显示，2026年上半年国内中央空调整体市场规模685 亿元，同比仅增1.2%，增速较前三年年均8%大幅回落，地产增量萎缩是核心拖累因素。

从地产基本面来看，行业结构性分化清晰。国家统计局数据显示，2026年1-5月全国商品房新开工面积同比下滑21.3%，新房开发规模持续收缩，直接拖累精装配套中央空调需求。一季度精装配套渠道中央空调销售额同比下滑2.5%，三四线远郊刚需楼盘为压缩成本，中央空调配套率仅28%，较2024年下降4个百分点。

与之形成对比的是竣工端持续回暖，保交楼专项资金持续落地，上半年全国住宅竣工面积同比增长7.2%，积压交付房源集中入市，为家用多联机提供基础底盘支撑。头部房企改善型楼盘产品力升级，北上广深等核心城市高端精装项目中央空调配套率突破70%，绿城、龙湖等房企高端产品线配套率接近90%，高端市场需求韧性充足。

本轮楼市政策最大变量，在于保障房与城市更新释放全新暖通增量。央行3000亿保障房再贷款6月全额拨付，年化利率1.75%，全国70余城启动存量房收储、城中村改造项目，全年计划新增保障性租赁住房超230万套，其中68%要求全装修交付。住建部配套绿色建筑标准明确，保障房需标配一级能效暖通系统，预计全年保障房市场可带来超45亿元中央空调增量，成为地产板块稳定增长点。

同时《城市更新“十五五”规划》全面执行，老旧小区节能改造全面铺开，全国超35%存量中央空调设备服役超10年，进入淘汰替换周期，存量翻新零售市场一季度逆势增长6.1%，对冲新房市场下滑缺口。

二手房“卖旧买新”政策持续加码，带动家装零售渠道快速崛起。广州、杭州、南京等城市放开商转公、延长换房退税至2027年底，一二线二手房交易活跃度环比回升0.2%-0.6%，改善型换房群体成为中央空调消费主力。

奥维云网调研显示，72.3%一二线改善购房者将中央空调列为购房核心考量，独立家装零售渠道占家用中央空调销量比重升至58%，彻底改变过去“地产精装渠道为主”的市场结构。经销商普遍反馈，2026年门店新房配套订单减少三成，但二手房翻新、老房加装订单同比增长近五成。

地产逻辑重构倒逼中央空调企业调整经营策略。过去依赖房企集采的企业纷纷缩减低毛利刚需楼盘合作，加码城市更新、保障房集采与家装零售渠道；产品端加速布局两联供、一级能效多联机，适配绿色建筑强制标准。美的、格力等本土品牌针对保障房推出高性价比标准化暖通套餐，外资品牌聚焦高端改善楼盘细分赛道。业内分析师表示，房地产普涨时代落幕，中央空调行业长期增长不再依赖新房开工规模，存量更新、保障房配套、商业新基建三大板块将构成未来五年核心增长曲线。

行业人士预判，下半年随着城中村改造、存量房收储项目集中开工，地产相关中央空调需求将持续修复，全年市场增速有望回升至3%左右。长期来看，楼市“存量为主”新格局已定，暖通企业唯有深耕存量改造、细分保障房市场，同步布局数据中心温控、工业热泵等非地产赛道，才能对冲地产增量下行压力，实现高质量稳定发展。